前言
严重的种族隔离问题是美国的痼疾。华人来到美国，都知道美国白人和黑人（或其他有色人种）是大体分开居住的。要买房，先考虑房屋所处位置的种族比例。白人比例越高的小区越受人青睐，黑人区的住房价格便宜也不能去碰。还有些段子例如：小区内黑人比例没增加百分之一，房价将下跌百分之若干。至于这种现象的原因，不少华人认为是天经地义的，不同种族天然愿意和“自己人”住在一起，为何黑人社区看上去比较破败，那肯定是因为其某种种族劣根性而造成。
这些看法体现的，是对历史的高度无知。美国人居住地点的种族隔离格局，是非常直接的政策性种族歧视的结果。本公众号将试图以一系列文章厘清这段历史，帮助大家理解：黑人（或其他美国有色人种）并不天生具有什么特别的民族性，他们和白人今天境遇的不同，来自于美国长期以来对待二者的政策差别。
城里的黑人区
在美国，种族主义分子总是把内城黑人区的穷困与社会问题作为黑人人种（或略加掩饰称为“文化”）劣等的证据。常常听到这种论调：黑人奴隶被解放后，没有奴隶主管着就好吃懒做，当然整体贫困。持这种论调者，有的赤裸裸的认为奴隶制度才是对黑人最好和最负责任的安排，例如著名小说《乱世佳人》，还有的对黑人抱有一定同情，认为这种状况的形成，并不是黑人天生劣等，而是奴隶制度下奴隶主有意想方设法剥夺黑人自理能力的结果，例如在中国大陆因被新东方著名教师罗永浩介绍而流传较广的美国黑人经济学家托马斯.索维尔的《美国种族简史》一书。
持这种论调者又认为，黑人之外的“高等美国”则是一个为追求自由信仰或幸福生活等原因从欧洲移民而来之人士组成的高等国家。既然是移民，就必然存在因主观能动性带来的天然筛选。到达美国大陆的，都是（欧洲）各民族先进分子，这些人才是扛起美国的阿特拉斯。而黑人则是被强迫运来，所以比起其他移民，不具有主观能动性，天然不行。
这类说法有一个显然的漏洞：据说不具有主观能动性只是被绑上奴隶船运到美国南方乡下种植园从事劳动的黑人，又怎么会大批在美国大城市聚集起来呢？答案是，他们是在被解放后，主动从南方农村来到大城市，寻找工作机会和经济上升渠道。这一过程和其他“优秀”移民来到美国寻找经济机会并无本质不同。
所以，黑人社区在大城市出现这一事实本身，就已经证伪了这一社区具有文化痼疾、天生不思进取的说法。
目前黑人社区的现状成因，和黑人具有何种特别的文化特性毫无联系。不用回溯很长的历史，就能知道这是美国主流白人社会长期强硬拒绝给予他们应有的机会、并利用政治优势形成种族主义制度化长期剥夺黑人权利造成的恶果。
让我们从头说起。
黑人大迁徙
从内战结束后到20世纪初的很长一段时间内，黑人人口的确高度集中于之前他们被强迫为奴的南方农村种植园地区。北方的黑人人口不超过总数百分之十。
当时，尽管从名义上黑人奴隶获得了解放，但在短暂的“重建”时期过后，随着联邦军队的撤出，南部各州迅速重新大肆剥夺黑人民权并最终形成了一整套涵盖生活方方面面的种族隔离或“吉姆克劳”法令。在经济方面，由于内战胜利后并未进行应有的土地改革让黑人奴隶们耕者有其田，刚刚获得名义自由的黑人在之后几十年内仍然只能作为佃农为白人种植园主打工。在这种生产关系中，黑人几乎不受任何法律保护。他们经常辛苦一年，到地主老爷家结账时却被告知：不但没有一星半点儿能拿回家零用的结余，相反经过各种扣除，还倒欠了老爷一笔，只能两手空空的留在土地上开始下一年的劳作。这种租佃关系之下，黑人实为农奴。
为了逃离这类变相的奴役，让自己的劳动带来温饱，黑人方才大批从南方农村北上进入大城市寻找工作机会——史称“黑人大迁徙”。这一事件前后进程绵延近百年，于二十世纪七十年代最终结束时，黑人人口有一半居于北方。
这一可歌可泣的壮烈民族史诗又有两次高峰，常被称为第一次和第二次黑人大迁徙。这两次高峰正好与二十世纪的两次世界大战时间重合。这并不仅仅是时间上的巧合。
第一次世界大战之际，美国国会停止了劳工移民，对外国人关闭国门，北方白人劳工又随着美国参战而被征召至欧洲战场，造成工业地区严重的用工荒。当时，南方黑人听已经到达北方的亲朋传回消息：有钱可赚，生活比乡下佃农不可同日而语。北方资本家则因缺少人手而心急如焚，不少猎头直接来到南方乡下招工。但黑人农民因实质的债奴身份，并没有完全的人身自由说走就走。猎头们为避免被白人地主老爷发现而遭到报复，甚至需要隐瞒真实身份，与黑人秘密接触。
经常是在半夜，一家黑人老少集体消失，乘坐各种交通工具甚至徒步前往北方。
与此类似，黑人大迁徙的第二次高峰又发生在二战时美国大举扩张军工生产，变成“民主国家的大兵工厂”之际。
自我实现的预言
黑人一进入城市，立即需要面对白人社区深刻的敌意与歧视。其实，美国城市对民居执行政策性种族隔离正始于黑人大迁徙。在此之前，城市里黑人数量很少。住在白人区的更是总数微乎其微的富有黑人，故而这类公共政策并未被提上日程。
进城打工的黑人一开始几乎毫无例外的聚居在条件最差的贫民窟内。但通过努力工作不少人获得了一定财力，开始试图在城内条件更好的社区买房。这些社区的白人住户发现越来越多的黑人在成为自己的邻居，便开始想方设法的将他们当作“入侵者”进行抵抗。
对于黑人的排斥来自于种种根深蒂固的种族偏见。其实，这些试图搬入白人社区的黑人，在行为举止上对各类白人绅士“行为规范”的遵守比起这类社区里的白人土著更严格得多。在经济能力方面，他们一般还高于社区平均水平——因为黑人改变生活条件的愿望特别迫切，经常愿意付出比市场水平高出不少的价码购房。
但歧视是不讲道理的。白人社区普遍认为：只要一家黑人进来，就会令所有人房产贬值，于是白人住户会被迫在自己住房还未贬值过多时甩卖逃离，引发更多黑人进入，以此恶性循环——最后的结果是整个社区从白变黑，彻底毁灭。
这种说法根源于对黑人的无理偏见，但是一旦传开，就会变成“自我实现的预言”。黑人进入社区，立刻会引起全面恐慌。哪怕有些思想较为开明的人士，并不担心新来的黑人邻居真有什么不良习性，却还是要担心其他不够开明的白人邻居会这么以为——而一旦其他人这么以为而搬走，自己的房子照样贬值，所以不管在不在乎和黑人做邻居，还是趁房价没有跌太多时走为上策减小经济损失为妙吧。
于是乎，抛售房产真的就可能发生。而一旦发生，又会反过来加强了针对黑人的偏见——他们果然具有毁灭白人社区魔力！
其实，“毁灭”白人社区的，并不是黑人的劣等，而是白人自身的偏见。
政策性民居隔离的开端
为了“保卫社区”，做为黑人迁徙目的地的各大城市纷纷行动起来，以各种手段对民居进行种族隔离。其主要形式有两类。
第一类是“民间自发”型。不用政府动手，白人社区居民彼此达成“（伪）君子协定”，谁也不许把房产卖给黑人。房地产经纪人行业则形成了不许将黑人客户引入白人社区的“(不)道德规范”，违规者将被整个行业唾弃并驱逐。对于胆敢“入侵”的黑人则进行日常的骚扰和迫害，以警效尤，让其他黑人知道这一社区极不友好，从而望而却步，不敢稍越雷池。
但只靠民间自发效应有限。主要原因是，各大城市黑人人口增速很快，贫民窟日渐拥挤不堪，向外扩散压力极大。例如，巴尔的摩黑人总数从1880年的54000人快速增加到1900年的79000人。这些黑人大部分挤在17区贫民窟中，生活条件差得不堪入目。在这种情况下，愿意高价买房，忍受歧视，不惜一切代价进入白人社区的黑人越来越多。同时，这些大城市白人居民本身也多为移民，人际关系纽带强度有限，很难真靠团结一致达到有效排除黑人。总有白人屋主有房急于出手，既然有黑人愿付高价买房，卖了之后一走了之，何必为以后未必还会见面的白人老邻居们考虑太多，有便宜不赚呢？
单靠“自发秩序”眼看就要不能保持白人社区江山不变色。所以毫不奇怪的，这些据说珍视自由，厌恶政府干预的美国先人们，毫不犹豫的开始利用手中掌握的政治机器，让种族隔离公共政策化。
巴尔的摩是典型。1910年夏天，耶鲁法学院毕业生、黑人律师McMechen打破了“约定俗称”的城市黑白分界线搬入某中产白人社区。此事立即造成了一场大型恐慌。在穷尽各种手段仍无法阻止这位律师搬家后，白人社区纷纷向市政府请愿，要求立法阻止“种族入侵”行为。不到一个月，市政府就出台了一项极其严厉的种族隔离法令，规定任何黑人和白人均不得进入对方占多数的街区居住。
这项法律却给一部分在黑人占多数街区拥有房产的白人房东造成了麻烦。之前他们的房子既可以出租给黑人，也可以出租给白人。法律通过之后，则只能租给黑人，不能租给白人。
为了保护这部分人的利益。法令很快有了放松，变得更加“科学”。修改后的法令将全城划为“黑人区”、“白人区”和“混合区”三类。前两类街区完全禁止不同种族混合居住，同时留出少量“混合区”起到隔离带作用，缓冲黑人向白人区的扩散。
从字面上看，该法令貌似“分离但是平等”——毕竟白人也不得进入黑人区居住。但是，只有黑人区才存在人满为患、住房不足的问题。更不用说，黑人区一般被圈在内城。处于近郊从而具有向外扩张潜力的社区则一般是白人区。另一个重要的问题是，黑人社区被排除在金融业之外，筹资建房的能力非常不足（这一点在后文将有专门叙述）。所以，随着进入城市的移民数量不断增加，白人区可以方便的向外扩展，黑人区只能越来越挤。
二十世纪早期，类似于巴尔的摩市的种族隔离政策在全美大城市无论南北均很常见。但这类明目张胆的种族隔离在1917年被高法宣布违宪。
Buchanan v. Warley
1915年，美国肯塔基州路易斯维尔市通过了巴尔的摩式种族隔离法令，规定黑人不得入住白人占多数的街区。新建立不久的有色人种维权组织”有色人种进步协会”（NAACP）向法院提起了违宪诉讼。但是，最高法院已在1896年Plessy vs Ferguson案判决中一般性的认定，种族隔离类法令并不违反宪法。从常理上看，这一判决似乎必然涵盖对居民社区的种族隔离（尽管Plessy案本身关乎公共交通工具的种族隔离）。面对这样不利的条件，如何才能增大胜算呢？
NAACP的办法是，把整个事件做成一场“保卫白人财产权”的“白人维权”官司，一方面企图绕开Plessy判决，另一方面最大程度的降低因法官本人对黑人种族偏见所必然造成的不利影响。
这一操作由当地NAACP主席、路易斯维尔市黑人居民Warley出面执行。他与当地白人居民Buchanan签订合同，购买后者位于白人区的一间住房。双方在合同内故意写明：如果这宗交易违背任何政府法令，则Warley作为购买方有权不予履行。
合同签订之后Warley立即提出，因为路易斯维尔市确有法令禁止黑人在白人区购房，所以按合同细则，他不必再执行购房义务。Buchanan则如之前所设计的对Warley提起诉讼，称：路易斯维尔市这项对民宿的种族隔离法令违反了宪法第14条公民自由缔约权不受侵犯的规定，所以应被宣布不具法律效力，而Warley必须履行合同。
就这样，一次黑人反对种族隔离的行动被包装成白人维权的案件。官司一路打到最高法院。1917年，高法所有大法官一致做出判决，裁定Buchanan胜诉，路易斯维尔市（以及美国所有地区）基于种族限制民居地点的法令违宪。判决书指出：
“路易斯维尔市（对居住地进行种族隔离）法令超出了对商业进行规范的范畴，构成了对个人购买、使用、出售其财产之权利的摧毁。该法令因违反了宪法‘正当程序’原则而无效。”
在当时条件下，这是有色人种维权路上一项不小的胜利。但另一方面，其象征意义大于实际意义：这一判决并未明确宣布所有人居住权一律平等，而仅从“财产权”角度对政府做法进行限制，对有色人种的保护非常有限。
种族限制条款——绕开Buchanan案判决的“万全之策”
为了绕过1917年Buchanan案高法判决，一种新的做法广泛流行起来：在房地产合同中写入种族限制条款。
美国房地产合同内的这类条款本身历史悠久。在十九世纪纽约市的一些这类合同中就能看到禁止将地产转卖或出租给有色人种的规定。但这种做法在二十世纪二十年代高法Buchanan判决后才真正流行起来。
既然高法认为政府不宜直接立法禁止白人向黑人出售房产，就只好由白人社区出于自愿的原则签订合同“自律”——而和之前谈过的巴尔的摩市那类“君子协定”不同的是，这类合同一经签订，即有法律效力，并由政府出面保证其执行。
下图显示了40年代西雅图市一份购房合同的有关内容：
“种族限制：前述范围内任何房产的全部或部分，均不得被转卖、赠送、出租给白种人（高加索人种）外任何人。除白种人（高加索人种）外任何人均不被允许入住前述范围内任何房产的全部或部分，居住于有关房产内白种人（高加索人种）所雇佣仆役除外。”
与其他国家相比，美国房地产合同内对地产使用、修缮等方面的各类限制性条款有一个突出特点：他们能够“run with the land”。意思是：这类条款固着于地产本身，而不仅仅对刚刚购地的具体业主适用。新业主将来把房产再次转卖时，这类条款仍然必须成为合同的一部分，对于下一任业主仍然有效。 以此无穷无尽的流传下去。
这种做法的目的，正是要把黑人永远排除在外。试想，一个小区业主在买房时，使用的都是内含种族限制条款的“标准合同”，则每一份合同的签订，都永远锁住了一片土地。最终，整个小区通过一份份“私人”合同，成为受法律保护的白人专属领地。而从高法Buchanan案判决角度看，因为这类合同由私人所定，在签订时并无政府强迫，属于fair game，并不违宪。事后政府帮助执行，则反而是保护居民财产权。
看起来，这完美的绕开了高法Buchanan案判决。
而且这种做法简直比政府直接出台法令还要厉害。毕竟政府很容易朝令夕改，这届政府出台的法令，下一届政府只要在议会取得足够票数就能推倒重来。但民间签订的这类合同则千秋万代，政府只有帮着执行的份儿。
这种办法对新建社区格外有效。毕竟老社区的大部分房产可能之前并未签订这类合同，想要加入种族限制条款，就要等待每个现任房产主在将来出售房产时单独自愿签订，十分麻烦，很难实现。新开发小区则完全不同：开发商直接设计好标准合同，购房入住者必须签订，小区完全对有色人种封闭。这种做法又打消了白人购房户有关“有邻居将来把房子卖给黑人怎么办”的囚徒困境式后顾之忧，能够实在的提升房价。所以种族限制条款成了新建小区的标准做法而广泛流行起来。
这正是将来白人迁入郊区，黑人被隔离在老城中心的法律和制度基础。
不过仍然有漏洞。就算新建小区所有购房户都签订了这类合同，但若有个别房主违反合同规定，将房屋出租或转卖给有色人种，到底谁有权对他提起控告呢？如果合同只是开发商与业主单独签订，则只有开发商为法律上的利益相关方并拥有起诉权。但这时开发商早将房产全部出手溜之大吉，哪会有兴趣再管这些闲事？所以，“后顾之忧”仍未解除。
于是开发商又想出了一招：让所有业主共同签订含有种族限制条款的地产合同，彼此成为相关方。一旦有任何业主胆敢背叛邻居，将房产转手于黑人，大伙群起而告之。
仍然有困难。即便是新的小区，业主买房入住也有先后，要把大家拢在一起，共同缔约捍卫种族纯净，技术上非常麻烦。哪怕先入住的大多数人一起签了，最后购房的一两家也会成为漏网之鱼，令人心惊胆颤。
好在勇敢者土地上的自由人民创造自发秩序的能力是无穷的。终于，种族隔离大计的“万全之策”被发明出来——赶在小区建好还未开卖之前，开发商先成立一个“业主委员会”，并将种族限制类条款直接写进委员会章程中。并规定，要改变章程，必须业主委员会过半数通过。
任何人想要买房入住，均必须加入“业主委员会”。在加入的同时，新业主就自动同意含有种族限制条款的委员会章程。在他之前或之后买房入会的，因为同意的是同一份章程，就均在法律上成为他的利益相关方，解决了入伙有先有后的技术难题。这真可谓美国民间自治的伟大成果——今天在美国各城市随处可见的HOA（Home Owners’ Association）正是因为这种目的方才扩散开来。
Corrigan vs Buckley
1926年，私人房地产合同中的种族限制类条款在高法Corrigan vs Buckley案判决中被认定合宪，正式获得国家法律的加持。
1921年，美国首都华盛顿特区一处白人小区的三十名住户共同签订了一项种族限制协定。但在几年之后，其中一户白人Corrigan违反协定，将房产出售给黑人市民Helen Curits。该交易行为因违反之前他参与签订的协定内容，被当地政府和法院宣布无效。
Corrigan上诉到最高法院，认为这类种族限制条款违反了宪法第5，第13和第14条修正案中对美国公民进行平等保护，禁止不经合理程序剥夺公民财产的有关规定。
这一次，最高法院直截了当的全票否定了这种看法，而且判词用语十分轻蔑：
“这种（种族限制类条款违宪的）主张毫无说服力可言。第五修正案是“一种对政府权力的限制”，并不涉及私人行为。第十三修正案废除了奴隶制度和非自愿的仆役，但不在其余任何方面对黑人个体权利提供保护。第十四修正案则关乎州政府，与公民私人行为毫无联系。
很明显，这些宪法修正案全都不禁止私人签订与自己所拥有财产有关的合同，它们使（种族限制类条款）无效的主张没有任何根据。”
Corrigan案的判决，完全架空了Buchanan案对有色人种权益提供的一点名义上的保护。
现代美式房贷——低首付长还款期定息贷款
之前所述阶段还只是白人民众自发进行“制度设计”将黑人赶出小区，三十年代经济大萧条之后罗斯福新政对国家经济的一系列干预，则将这种“自发秩序”变成了国家行为。
拥有房产是实现美国梦的标志。这一点对工薪中产阶层并不困难，有稳定工作和良好信用记录即可向银行贷款，自己则只要付出很小比例的首付，一定情况下的首付金额甚至可以低至房价的3%。而银行贷款一般为30年定息——合同一旦签订，每月月供永远为固定数值，不受市场利率浮动和通货膨胀因素影响。另一方面，如果市场利率降低，还可以提前还款——新借一笔利率更低的新贷款还掉先前高利率老贷款，从而降低每月月供。
还贷过程也是建立自己资产的储蓄过程。随着时间的推演，欠银行的贷款越来越少，以不动产形式而存在的个人资产不断上升。30年后还款结束，整幢房产都属于你，可以留给子孙。而这时房产本身往往又已经升值。所以这项投资还有抗通货膨胀功能。
美国一般人看来，这个过程天经地义。如果问起来源，不少人会以为这是某种奇妙的自发秩序。这种看法大错特错。
和其他大量今天美国人习以为常的规则一样。这非但不是自由市场的产物，反而正是政府在自由市场失败之后进行干预的政策产物——源自大萧条后罗斯福新政的“顶层设计”。
这些“顶层设计”直接塑造了今日的美国。但是新政一方面取得了巨大的成功，造就了美国的经济繁荣和庞大的中产阶层，另一方面，又有意无意的把黑人排除在外，导致了今天的种族鸿沟。
新政前的美国房贷及其崩盘
先说说罗斯福新政之前1920年代的美国房贷如何运作。当时的老式房贷和今天典型的长期定息房贷有几个关键差别：
1、老式房贷要求的首付比例高得多，高达房价的40%或50%。
2、老式房贷的还款期短得多，不是30年，而多为5-7年。
3、因为还款期短，每月规定的月供数额不足以在还款期末还完贷款（否则月供数额将远远超过收入数值而无法承受）。
所以老式贷款又被称为“气球式贷款”。因为这种贷款在还款期终了时，会有一大笔一次性的“气球式还款”——数额可达原始贷款的五成甚至八成。要还上这笔钱，只能靠借一笔新的贷款向前滚动。直到今天，美国的商用建筑贷款（CMBS）仍是如此操作的。
如果在贷款到期时，借贷者不够走运，没能拿到新的贷款偿还一次性大额气球款并向前滚动，又会怎么样呢？那就只能卖房子还贷，失去住房。直到今天，在买卖美国商用贷款债券时，所谓“气球风险”——即贷款者无法偿还末期气球还款的可能性——仍是二级市场定价时要考虑的核心问题。
另外，这种房贷首付比例很高，大部分人出不起。要支付首付，本身需要再借另一笔贷款，即所谓“二次贷款”。
这种复杂的贷款安排对无论个人还是整个市场都造成了巨大的风险。遇到经济收缩时期，失业率上升，会有一批房贷到期的借款人因失去固定工作，从而无法从银行再次贷款还清气球债，结果必须被迫卖房还款，而经济下行又必然与房价不振同时出现，大批人在此时同时甩卖住房，会进一步引发房价暴跌。
此时卖房收回的款项即便能够勉强还上气球款，剩下的也远远不够偿还为首付而借的二次贷款。其结果，大笔二次贷款直接变为坏账，引发银行业危机并祸及保险业(因保险公司多有房贷担保项目)。
1929年大萧条中这些危机集中爆发。大批中产阶层因为无法还款失去住房，大笔二次贷款则直接变成坏账。美国银行业陷入停摆，保险公司全盘崩溃－纽约州甚至禁止了对房地产贷款进行保险的业务。
政府政策实现现代标准定息房贷
在这一危急关头，罗斯福政府实施了一系列措施对市场进行干预，造成了今天美国房地产业基本格局。
这一系列干预的基本方式是建立了“联邦住房署”(Federal housing agency, FHA)对私人贷款进行保险。住房署设计了低首付，长还款期，固定还款额，无终期气球式还款的住房贷款。FHA并不亲自出钱运行贷款业务，但对私人银行发行的此类贷款进行保险。只需每年缴纳数额为贷款额度0.5%的保险费用，则一旦借款用户发生拖欠，住房署保证立即将所余欠款全额补偿给贷款方。补偿金额则来自由保险费设立的公共基金，一旦该基金耗尽，美国政府承诺由公共财政出资进行补贴。这等于个人房贷获得了国家信用的背书。
国家担保大大增强了银行的风险承受能力，免除了银行的后顾之忧，这才让今天美国人习以为常的个人住房贷款成为可能。而因为美国政府并未对商业房贷进行同类担保，所以直到今天，商业房贷仍然保持了“气球式”的新政前特征。
联邦住房署1934年成立时，推出的房贷保险允许首付低至20%，还款期长达20年，在当时闻所未闻。之后这一条件更是越来越放松，首付额从20%进一步降到10%，再降到3%，二战后更是对退伍军人提供零首付贷款。而还款期则从20年延长到25年，最终变为30年。
正是这一政策令之前遥不可及的住房梦突然变成了中产“美国梦”的标配：只要付出极低的首付和小额月供，就能走进自己拥有产权的住房。之前每五到七年就要胆战心惊折腾一次重新贷款的风险一举解除。在这一政策激励下，美国自有住房率从20年代的40%上升到60年代的60%。
种族限制条款成为国家标准
但这项看来惠及万民的政策对黑人却是灾难性的。因为其一系列执行细则不但导致黑人被完全排除在外，还导致了之前民间自发设计的小区种族限制条款变成了正式国家标准。
虽然罗斯福新政各项政策具有鲜明的社会主义色彩。但在那个保守主义仍然猖狂的年代，为了保证相关政策不至于胎死腹中，不得不在设计上引入保守主义（和种族主义）原则。例如，联邦住房署建立之初，并不敢定位为“福利机构”，而是要对外宣称，这是国家帮助有进取精神的公民个人渡过“暂时困难”的机构，所以住房署完全符合“保守主义”原则。为了表明这点，住房署对住房贷款的担保要以不能亏钱、预算平衡为目标——否则就成了再分配性质的福利机构。
为保证这一点，住房署制订了一整套旨在评估住房升值前景的担保规则。只有被确认能够保值，至少其价值不会跌到贷款金额以下的住房才能进行担保。这种评估本身未必没有意义，但住房署使用的具体方法却引入了一整套荒唐的种族主义理论。
这套理论的核心内容是：社区种族构成是决定房价前景的关键因素，一个社区只有稳定保持其居民为单一白色高加索人种构成，才可能具有稳定经济前景，社区内房屋才能保值。一旦有“不和谐种族”侵入，社区将走向衰败，衰败社区会吸引更多“不和谐种族”，造成恶性不可逆循环。
前文已经提过的，当时美国白人社区中广泛流传“一个黑人进来就会让房价暴跌最后全是黑人”的说法。很明显，联邦住房署这套官方哲学正是该说法的升级版。
这不仅是纸上谈兵。住房署担保贷款时，会派出调查员实地考察社区的种族构成特点与“不和谐”因素的存在情况。
例如，1938年住房署指导手册1850（b）款中，要求调查员汇报各社区种族构成。分为白/混合/外国人/黑人 四类，用W/M/F/N分别标出。
对于种族构成对社区前景的影响，该手册904节指出，哪怕两个社区房价近似，也不能断定两处社区可比，因为“某些种族因素可能使得社区位置不具有竞争力”。
937节明确宣布，不但要注意社区内当前的种族构成，还要调查社区周围区域是否存在不和谐种群，并判断社区将来被这些群体“入侵”的可能性。
如果能有某种自然屏障阻挡“不和谐种群”的入侵，那是再好不过了。指导手册935节提到：
“一般来说，这些（地形）条件能阻挡各类负面因素的渗透：工商业，下等社会阶层，不和谐种群。如果社区靠近公园或类似区域，将有效阻挡商业和下等社会阶层从该方向的入侵。”
住房署特别关心社区学校的种族纯洁问题。指导手册951节认为：
“然而，如果该区域住户的子女被迫去大量学生来自社会等级低得多的阶层或者不和谐种族的学校入学，该社区将远不如没有这种情况的社区稳定和可欲。”
一整套种族主义理论进入官方评价体系，对有色人种的后果可想而知。不但他们自己购房极其困难，其他人在他们所居住的城市中心种族混杂社区购房也无法享受政府担保，故不能拿到低首付和长还款期房贷。反过来，这又导致建筑商在这些地区没有建房动力。同时，住房署并不对目的为修缮已有住房的贷款提供相同担保。结果导致种族混居区逐渐颓败。
另一方面，白人在满足“种族纯洁”条件的郊区全白人社区买房则很容易获得低息贷款。所以原本居住在种族混合区的白人纷纷离开搬进纯白人社区。
但有色人种却不能同样在白人社区内购房。因为住房署担保手册内说的清楚，白人社区一定要防止“不和谐种族”入侵，否则不予单保——失去联邦担保的后果是房价暴跌。在如此明显的政策信号驱动下，各白人社区普遍采用了带有种族限制条款的房地产合同。具有这类条款的社区又会在住房署的评级中获得加分。例如1936年住房署担保手册中提到：
“购房限制条款往往能比分区规划更有效的阻止负面因素的影响。当某一社区大面积的采用同样的限制条款，条款中又注明对结构，改造，住户种族方面的要求，该社区可被认为优等。”
底特律隔离墙
底特律隔离墙是联邦住房署种族隔离政策造成的奇葩例子之一。四十年代时，底特律Farmington地区位于郊外，居民稀少，只有之前从南方迁徙至此的黑人家庭搭建的若干棚屋。二战时底特律做为军工重镇人口急剧膨胀，城内用地渐趋饱和，便有开发商看重了这片仍然大体闲置的土地向银行申请贷款建房。为获取低息贷款，需要联邦住房署对相关项目审批并进行“预担保”——指的是小区建成后，住房署承诺担保在小区内购房的个人贷款。只有拿到住房署的“预担保”，银行才能肯定将来小区建好后能卖得出去并对开发商发放低息贷款。
图为底特律市Farmington郊区位置（红圈之内）
但住房署拒绝了对Farmington开发项目进行“预担保”——因那几户黑人居民的棚屋导致该地区种族不够纯洁。
为了能够拿到贷款，开发商想出奇招——沿着Farmington区Birwood街建起了一堵800米长的水泥隔离墙。将来要建设的白人专属小区位于墙西，几户黑人则被挡在墙东。
这堵墙高度很低，长度有限，很容易翻过或绕开，并不具有治安方面的任何意义。其主要作用是增加黑人居民进入白人社区的困难，减少双方物理接触；同时向东侧黑人居民宣布他们不受欢迎，让他们明确种族关系定位，不得越雷池一步。
隔离墙竣工后，联邦住房署又对Farmington项目进行了重新考察认为，这堵墙作为物理边界，有效解决了之前存在的不和谐种族入侵问题。于是开发商顺利的拿到了联邦担保和银行贷款。
要盖房，先建墙。这是残酷的种族隔离制度造成的悲剧写照。时至今日，这堵墙还立在原处，并像柏林墙一样被涂满了各种彩绘，保留着种族隔离的可耻记忆和美国黑人为平权而斗争的历史。
二战之后
二战后美国郊区化过程大大加速。原因之一是在二战临近结束之时，美国国会通过了著名的《退伍军人安置法案》（“G.I. Bill”）。该法案涵盖广泛，为退伍军人提供上学就业等方面的优厚待遇。其中最重要一点，就是由新建立的联邦退伍军人署以美国国家信誉为退伍军人提供零首付房贷担保。
另一个原因是建筑工业化流程的出现。这一做法最著名的例子是长岛“列文镇”（Levittown）。该镇因整体由“列文父子建筑公司”开发建设而得名。列文镇位于长岛西部，距曼哈顿25英里，最初是占地约一千英亩的一片农田。1946年列文父子三人的建筑公司购得这片地产，开始以工业化流水线方式建设单家庭住房(Single Family Home)。这种方式将房屋设计标准化，建房过程则被拆成27个标准步骤，对工人技术的要求大大降低。1948年，列文镇每天有39幢住房住房竣工。最终，该镇达到了17000户的可观规模。
图为1960年的纽约列文镇
列文父子公司的单家庭住房设计简朴却宽敞使用，房型均为标准的两卧一厅一卫二居室，各种细节非常注重中产家庭的实际生活需要。比如：厨房均面对前院，方便主妇在做饭的同时看到在门外玩耍的孩子。卧室则面对后院保持安静。
图：列文镇标准房型
听起来列文镇像是又一个自由市场创造的美国神话。但其成功的根本正是美国政府的个人房贷担保政策。1949年列文镇开盘，每幢房屋定价8000美元。该价格远超中产家庭的收入水平。但住房署和退伍军人署事先为列文镇所有住房提供了零首付30年定息房贷担保（列文镇最初只面向退伍军人销售）。这一担保使得只需每月付房贷不到60美元，即可拥有新房产权，该价格甚至低于纽约市皇后区楼房的月租。非但如此，列文父子公司还为入住的每户人家附送洗衣机、电视机各一台。
列文镇住房被一抢而空，49年三月份某天的销售额竟达到1400套。为抢购列文镇住房，一度要排队四天四夜。
列文镇的成功奠定了美国战后郊区化的标准模式：流水线建设小区；住房署不再对购房户派专员逐个审批贷款担保，而是在整个小区还未开工时，根据开发商提交的整体规划和销售计划预先审批。一旦预审通过，银行立即对开发商发放低息贷款，开发商开工进行建设。竣工之后，由开发商根据事先政府批准的销售计划，代替政府对购房业主进行审批并由银行发放购房贷款。
这毫无疑问是工业和金融方面的伟大创新。但由于联邦住房部门奉行的种族隔离原则，为拿到政府贷款担保，建筑商采取了一系列措施排除有色人种。建好后的住房不但只出售给白人，还要在购房合同内加入种族限制条款，保证任何将来的住户都不会把黑人引入小区。就连亲自参加了列文镇建设的列文父子公司黑人员工也不许购买自己亲手盖起的住房。
列文镇的种族隔离政策执行的如此彻底，以至于列文父子公司曾因某白人租户的小孩引来黑人朋友一起玩耍而将其驱逐。
Shelley v. Kraemer
直到1948年，种族限制条款这一隔离“神器”才被高法在Shelley v. Kraemer案判决中宣布没有法律效力。
Shelley一家是密苏里州的黑人居民，他们购买了圣路易斯市白人区一处住宅。但他们并不知道该处地产从1911年起就附有一项排除有色人种的种族限制条款。他们购房后不久，邻居Kraemer向法庭提起诉讼，要求根据该种族限制条款驱逐Shelley一家。这一要求受到了密苏里州最高法院的支持，通过援引1926年高法Corrigan vs Buckley案的判决，密苏里州高院认为作为私人合同的种族限制条款不在美国宪法管辖范围之内。
此案最终被最高法院受理，高法将此案和底特律市情节完全类似的一桩官司McGhee v. Sipes合并处理，而后一案中黑人McGhee的代理律师正是著名黑人民权律师、日后被约翰逊总统任命为高法大法官的瑟蒙德.马歇尔。
出人意料的是，高法实质推翻了1926年Corrigan一案判决。高法认为，虽然私人合同中的种族限制条款貌似不受宪法管辖，但如果政府各级司法部门参与了私人合同的执行，就构成了国家行为，并进入了宪法十四修正案平等保护条款的适用范围。
法院判词认为：
“毫无疑问，这些案件涉及到国家行为。无可争议的事实表明，上诉方是出于在有关地产上安家乐业的愿望自愿出价购买，合同是在地产主自愿出售的前提下方能达成。很清楚，如果没有州政府权力加持的州一级法院进行干预，上诉方已经毫无问题的拥有了有关房产。
这些案件的情况，并不是政府仅仅袖手旁观，听任私人自行对他人加以歧视。实际上，政府在用其全部强制力帮助有关私人仅仅基于种族与肤色即剥夺拥有购买意愿和购买能力的他人享受（被自愿出售）房产的权力。司法机关对这类合同加以执行与否，就构成了上诉方是否能够与该社区其他人一样享有充分，平等的财产权的区别。”
值得回味一点是，本来高法大法官共有9人。但此案判决却为6：0通过——有3位大法官因为本人的住处带有此类种族限制性合同而不得不进行回避。
后Shelley时代:事业未竟
Shelley案判决不如几年后裁定学校种族隔离违宪的布朗案著名，但在当时引起了很大震撼甚至恐慌——因为这宣布了白人社区的种族隔离基本工具不再受法律保护。
联邦住房署在判决出台的当天就发布“安民告示”，称住房署绝不改变工作方式——尽管这种方式业已违法。直到几个月后，住房署才勉强宣布服从高法判决，并称将从1950年中期开始，不再为设有种族限制性合同条款的新建住房提供担保。哪怕这里也玩了花招，因为只要是在这一期限前修建的住房，仍然可以带有种族限制条款而获得担保。这一声明又留出了近一年的提前量，供各开发商抓紧把手头现有小区搞上此类条款。
Shelley案判决本身是反种族隔离事业的里程碑，但就其本身而言仍是杯水车薪。因为这项判决未解决若干关键问题。
首先，对于已修建住房，这项判决并没有直接认定其地产合同中的种族限制条款为非法并勒令删除，带有这类条款的已建房屋转卖时仍可拿到住房署担保。所以判决后种族限制条款仍然广泛存在，并有很大的心理作用——该条款将种族隔离确定为社区的行为规范和道德标准，并公开宣示对有色人种不欢迎，对其加以阻吓。
而对于新建住房，虽然受Shelley案影响住房署被迫修改规则，不再担保写入种族限制条款的新开发小区，却并不禁止小区开放商在开盘销售时排除黑人业主只卖给白人。当时美国已经形成由开发商流水线式统一开发再行出售的“列文镇模式”，因为Shelley案干预力度不够，新开发小区往往因为开发商拒绝向黑人销售而形成全白人小区。所以就算首先入住的白人业主将来可能把住房再行转卖给黑人，仍然大大降低了黑人进入市场的机会——毕竟小区人口流动性并不高。在整个五十年代，这是开发商的通行做法。
另一方面，住房署贷款担保方式中各类看似与种族无关的做法仍对黑人极为不利。比如住房署倾向于避开内城“颓败社区”对位于郊区“新建小区”进行担保。但后一类小区的开发商在开盘时就一般只卖给白人，黑人无法染指。黑人能够买到的二手房往往又刚好位于不被住房署看好的内城地区，所以很难获得担保和银行贷款。
还有，规则是一回事，具体执行却往往是另一回事。1958年旧金山一位白人教师科恩利用住房署担保贷款在伯克利白人区买房过户后，因有事耽搁不能立即入住，所以暂时出租给了自己黑人同事西蒙斯。白人邻居们一发现此事立即报警。警方进行详细调查后，没未发现任何科恩试图进行欺诈的证据，联邦起诉官也拒绝提起任何诉讼——本来就没人违反任何法律。
但是住房署还是把科恩放上了黑名单。旧金山地区住房署官员向科恩下达了书面文件称：
“特此通知，今后您，以及您占有股份一成以上的任何公司，将因无法通过本办公室进行的风险评估而不被批准获得本机构任何担保。”
为什么不再能通过风险评估？唯一的原因当然只是科恩敢把房子租给黑人，对白人小区构成“威胁”。这件事公然发生在高法1948年判决的十年之后。
黑人非但极难从银行获得贷款，想要自行开办银行服务社区也难上加难。芝加哥黑人银行家、政治家、民权运动先驱Travis在其回忆录《黑色芝加哥》里回忆了自己50年代时的创业艰辛。当时因亲身经历目睹黑人贷款难、住房难的窘境，他决定自行创业开办银行贷款业务为黑人社区服务。Travis设想，如果黑人辛苦劳作的收入存在黑人自己的银行，能够再次用来为黑人提供贷款服务，将大大改善黑人社区经济局面。但在银行开办后，他无法通过住房署认证从而获得贷款的国家担保。整个五十年代他年年向住房署申请，但年年被拒绝。
“BlockBusting”
几十年的种族政策使美国形成了两个几乎隔离的住房市场。白人享受到住房署担保银行贷款为代表的各类新政果实，以低廉的代价在新开发郊区获得住房。受到政策性和非政策性歧视的黑人则被隔离于城市黑人区，住房性价比远远低于白人。白人和黑人的房产市场因各种歧视政策形成了巨大价差。
在房地产经济行业，不能向黑人客户介绍白人社区的房源早已成为行规。五十年代之前，不向小区引入“种族不和谐因素”甚至被公然写入房地产经济人行会的官方伦理手册。在五十年代这类明目张胆的种族歧视开始显得不够体面之后，伦理手册中有关说法变成“不得向小区引入引起房价下跌的不适合住户”的狗哨。
但在高法Shelley案判决之后，种族限制条款不再具有法律效力，白人和黑人住房市场间的巨大价差形成了套利机会。这类机会对一般民众来说仍然难以染指，例如之前举过的例子，旧金山白人教师仅因把住宅出租给黑人同事就受到了严厉报复；但一些拥有资金、人脉资源的房地产经纪公司已经开始利用这一点在“抵抗”较为薄弱的白人社区（多位于城内或近郊）开展行动，他们特殊的生意模式被称为”blockbusting”。
“Block”指街区，特指之前拒绝黑人进入的白人小区。Bust意为破坏、打破。连起来，blockbusting指把小区内白人赶走，再把房子转卖给黑人。
操作时，房地产公司先在目标小区内花高价买下一两幢住房，再转卖给黑人顾客——这类经纪公司有财有势，善与政府部门周旋，所以并不担心像前述加州教师一般受到报复。黑人入住后立即在小区内引起恐慌，于是经纪公司顺势展开心理战，对白人住户各个击破。他们警告这些居民：小区即将全面黑化，房价就会大跌。唯一的出路是尽早把房子卖给他们，减少损失。越早投降卖房的，拿到的价格可以越高。
为了加强效果，经纪公司采用各种手段制造气氛：雇来黑人妇女推婴儿车在街上散步、找些黑人小伙子当街表演打架、用黑人口音给小区白人住户打电话声称要找住在该小区某个名字有明显黑人特征的人。这种攻势充分利用了白人民众对黑人的偏见和惧怕，故很少有人能够抵抗。不用多久，就会有人开始搬出，先搬出的人一般瞒着亲朋好友。直到一切办妥、家具搬上汽车，周围邻居才恍然大悟，于是更加恐慌。
小区房价果然开始暴跌，很快从市场价下跌两成，最终往往会跌去一半。
以甩卖价格拿到房子之后，经纪公司立即以高价将房子卖给黑人（下节会介绍其中细节），整个小区真的由白变黑，成为又一场自我实现的预言。
巴尔的摩市埃德蒙森小区是blockbusting的典型案例。该小区在1955年为全白人小区，共有居民约两万人。十年之后，人口总数未变，但变成全黑人小区。
图为巴尔的摩市埃德蒙森小区1940年-1970年人口构成变化
所以blockbusting本身和种族融合无关，而是整个小区从白变黑，但仍维持种族隔离的局面。这一过程由少数有实力的白人经纪公司主导，客观上增加了一些黑人地产市场的房源，但获得暴利的是经纪公司，黑人因为种族歧视性政策无法使用正常金融手段，在这一过程中其实是被严酷剥削的对象。
黑人的“分期付款”式买房
按照前面的介绍，直到上世纪五十年代，黑人在正常房贷市场因种族歧视基本无法获得资金。白人常用的低首付三十年定息贷款与他们几乎无关。而且哪怕找到房源，黑人业主要付出的价钱又远高于白人，他们能采用何种方式凑钱购房呢？
他们多是用所谓“租售结合”的“分期付款”式合同买房。
黑人因无法从银行贷款导致无法和原屋主直接交易（因原屋主要求一次拿到全款）。所以这类合同一般由房地产公司主导。房地产经纪公司在利用blockbusting手段恐吓白人住户低价拿到房源之后，再高价转卖给黑人（经常高出市场价五成）。转卖时，先从黑人客户那里拿到尽可能高的首付（首付比例一般高于白人市场水平），再签订“分期付款”合同。按照这类合同，理论上说只要客户每期按时付款，若干年后就可拿到房子产权。
这听起来和白人使用的长期定息贷款有点类似，但实则完全不同。二者重大差别在于：分期付款方式并不对应着资产积累。只要付款没有完毕，房产仍然完全属于经纪公司，黑人住户已交款项的名义只是“租金”。只要有一次未能按时交款，住户会立刻被经纪公司驱逐，之前所付的一切款项包括首付将完全无法追回。
于此相比，如果是利用正常模式贷款买房，房产虽然是贷款抵押，但其产权从一开始就属于业主本人。每期付款除利息部分之外，其他部分在实实在在的冲抵贷款余额。一旦出现还款困难，业主可以自行卖掉房产，需要还给银行的只是贷款所余部分。如果房产已经升值，则升值部分完全归自己。
主导“分期付款房产合同”的经纪公司还经常故意把还款条件定的非常苛刻。例如要求每星期还款，只要落后一天就要赶人收房。同时又经常改变还款数额并借口房屋需要返修产生费用等等增加还款额。其目的，正是不让黑人真有机会拿到房子产权。一户黑人被驱逐，房子就立刻又用同样的办法“卖”给另一户黑人，以此不断循环，经纪公司获得暴利。
神奇的是，这些经纪公司进行blockbusting的资金来源倒是银行的低息低首付贷款。他们拿来盘剥黑人的“分期付款”合同又能在地产二级市场转卖而迅速实现资金回笼并不断滚动向前。当年的芝加哥就存在发达的、分食黑人血汗的“分期付款房产合同”二级市场。
和某些人所怀有的“黑人吃福利”偏见完全不同的是，黑人拥有他们的一点点资产，经历了白人难以想象的苦难。
（待续）